為什麼承作二胎房貸的銀行這麼少?
如果您有在網路上做些功課,就會發現台灣金融機構很多,全國的銀行、信用合作社和農漁會加總起來超過60間,但是承做二胎房貸的銀行,卻只有9間,甚至有些銀行雖然有二胎房貸產品,但是每年核准件數卻寥寥可數!
為什麼承作銀行二胎房貸這麼少呢?主要原因就是「風險高」!何謂風險高呢?
二胎房貸在不動產的抵押權上,是屬於第二順位,所謂第二順位抵押權,就是將來如果拍賣房屋償還貸款時,要等第一順位償還完後,才輪到第二順位拿錢。保障是比較少,風險比較高,逾期放款率會比一胎房屋貸款更高,所以銀行一般不願意承作!
《房貸小教室》最高限額抵押權
一順位銀行在設定房屋時,都是以「最高限額抵押權」來做設定,而最高限額抵押權的範圍是很大的!
「最高限定抵押權」是指除了房貸之外,還包括過去所負、現在尚未清償,以及將來所負在設定金額內的其他借款、票據、墊款、透支、借款人幫其他人保證的債務、信用卡消費款、利息、遲延利息、違約金、乙方所墊付抵押物的保險費、實行抵押權的費用,以及因為債務不履行所發生的損賠償債務。
白話說,這棟房子抵押的不只是房貸,還包括過去、現在、未來,您跟這家銀行借的款項,還有,過去、現在、未來,幫別人作保的債務,如果別人還不出來,這棟房子就要負責抵押,所以對於第二順位的債權人來說,風險是真的很大的!
二胎房貸是不是最適合您呢?
有資金需求,名下有房屋或是保人名下有房屋,除了「二胎房貸」外,還有「增貸」或「轉增貸」可以考慮!
如果當初購屋貸款是政府優惠貸款,或是「增貸」、「轉增貸」的額度有限,「二胎房貸」就是可以將長期資產的不動產,變成靈活的現金流,不管是整合負債或是投資理財都是不錯的方向!
申請二胎房貸前有些注意要點,了解看看是否有更適合您的方式!
2021銀行二胎房貸比較表
接下來,進入我們這篇文章的主題,下面整理了銀行二胎房屋的申貸條件、利率、年限和手續費等!
日盛銀行 | 台新銀行 | 永豐銀行 | 新光銀行 | 玉山銀行 | 遠東銀行 | 凱基銀行 | 兆豐銀行 | |
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年齡 | 25~65 | 25~60 | 25~65 | 25~60 | 無說明 | 20~65 | 20~60 | 25~60 |
額度 | 300萬 | 300萬 | 50萬 | 300萬 | 無說明 | 無說明 | 無說明 | 無說明 |
利率 | 3.58%起 | 3.5%~18% | 2.49%~ 4.69% | 3.5%起 | 3.8%~14.88% | 最低3%起 | 本利攤還型:本行指數利率+(2.08%~4.08%)起。 額度型,依本行指數利率+(3.08%~5.08%)起。 | 2.75% (本行指標利率+1.66%)起 |
年限 | 10年 | 7年 | 7年 | 無說明 | 15年 | 7年 | 10年 | 2~10年 |
手續費 | 8000~15000元 | 3000~12000元 | 5000~12000元 | 無說明 | 貸款金額的1%起 | 5000元 | 10000元 | 貸款金額的0.15%起+信用查詢300元 |
電話 | 0800-060-888 | 0800-000-456 | 02-25059999 | 0800-081-108 | 0800-301-313 | 0800-022-522 | 0800-255-777 | 0800-016-168 |
銀行二胎該怎麼選擇?
看完上面整理表單後,在選擇銀行二胎房貸時,建議先考慮下面幾點:
「核貸機會」最重要的,如果沒有核貸,利率、額度或年限再滿意也沒用,「總費用」是一次性,對整個申請的成本影響不大!
核貸機會
所謂「核貸機會」,就是看審核是否同意核貸!
審核或授信人員都是依據授信5P原則來制定,比較白話點就是風險低,就核貸,風險高,就婉拒,所以才會看您工作、財力和信用狀況。
怎麼增加核貸機會呢?
降低貸款成數
貸款成數低,風險低,核貸機會就高。要貸款成數低,就是降低貸款金額或提高房屋鑑價。
最了解您的銀行
網路很多人會建議有往來的銀行來申請,其實對,也不對!其實找最了解您優點的銀行來申辦。
舉例來說:自營商A先生的房屋座落於士林區,早餐店是位於中山區,A先生想說房屋在士林區,就找士林區的銀行來承作,結果被婉拒,原因是擔心A先生自營商工作收入不穩定。後來A先生找了早餐店對面的銀行來承作,結果就成功核貸了!早餐店對面這間銀行的行員甚至早上會到店裡來消費,非常了解這家店已經在這經營五年多。
缺業績的銀行
銀行有主力產品,有銷售目標壓力,如果知道那幾間銀行缺業績,或是正在推廣「二胎房貸」產品,要核貸就更容易了!不過,這項標準比較難去判斷。
利率、額度和年限
銀行二胎房貸的年齡限制和額度都差不多,有時額度沒有上限的,也不是真的可以貸到那麼高金額。以下,我們就差異比較大的利率、額度和年限來比較。
利率
標示的最低利率是「永豐銀行」和「凱基銀行」,但這是廣告利率,不是最終核貸利率。就像信貸利率一樣,必須有一定財力和工作條件,才能享有3%以下的信貸利率。
我們現在查詢到凱基銀行的指標利率是0.79為例,凱基銀行二胎房貸最低利率是2.87%,是比永豐銀行高一些,不過再次強調,標示低利率也不代表可以申請得到。
日盛銀行 | 台新銀行 | 永豐銀行 | 新光銀行 | 玉山銀行 | 遠東銀行 | 凱基銀行 | 兆豐銀行 | |
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利率 | 3.58%起 | 3.5%~18% | 2.49%~ 4.69% | 3.5%起 | 3.8%~14.88% | 最低3%起 | 本利攤還型:本行指數利率+(2.08%~4.08%)起 額度型:本行指數利率+(3.08%~5.08%)起 | 2.75% (本行指標利率+1.66%)起 |
何謂指標利率呢?
指標利率是通常是參考5~6家銀行一年或二年期的定期儲蓄存之固定利率的平均數計算而得,因此和著央行升降息的動作連動,屬於浮動利率,有些銀行直接把「指標利率」稱為貸款「定儲利率指數」。
年限
年限最長的是「玉山銀行」,可以到15年。因為分期年限越長,風險越高,往往銀行也不會給到這麼長,甚至年限長,利率就會高。
總費用(手續費、代書費等)
日盛銀行 | 台新銀行 | 永豐銀行 | 新光銀行 | 玉山銀行 | 遠東銀行 | 凱基銀行 | 兆豐銀行 | |
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手續費 | 8000~15000元 | 3000~12000元 | 5000~12000元 | 無說明 | 貸款金額的1%起 | 5000元 | 10000元 | 貸款金額的0.15%起+信用查詢300元 |
銀行二胎房貸該怎麼申請?
除了「電話諮詢」外,有些銀行還提供了「線上申請」的便捷方式,申請容易,但也要特別謹慎,有時以為只是評估,但是已經被查詢聯徵了,千萬要注意!
關於二胎房貸的送審資料準備和流程,二胎房貸的成數和估價,可以參考我們其他文章。
網頁說明 | 日盛銀行 | 台新銀行 | 永豐銀行 | 新光銀行 | 玉山銀行 | 遠東銀行 | 凱基銀行 | 兆豐銀行 |
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電話 | 0800-060-888 | 0800-000-456 | 02-25059999 | 0800-081-108 | 0800-301-313 | 0800-022-522 | 0800-255-777 | 0800-016-168 |
小心聯徵多查
是詢問,還是評估?有時以為只是詢問,卻無形已經同意查詢聯徵了!不要以為銀行都是會明確提醒顧客,現在顧客都怕聯徵多查,自然也不會很明確提醒顧客了!
常見問題
有其他銀行承作二胎房貸嗎?
有的,根據客戶回報,「聯邦銀行」也有承作二胎房貸,但是在網路上沒有網頁說明,在聯邦銀行網站上也沒有看到。
「台北富邦」有承作二胎房貸嗎?
沒有。我們有親自致電台北富邦,得到的回覆是沒有在承作!
二胎房貸可以多送幾間評估嗎?
可以,但是也不行。每送一間銀行評估,銀行都會查詢聯徵,送三間評估,聯徵就會被查詢三次,聯徵報告上都得出來被查詢的日期和次數。當被聯徵多查時,其他銀行就更不容易核貸!
有辦法申請年限長、額度高、利率又低嗎?最好還有寬限期!
不太可能!額度高時,貸款成數就往上,核貸利率就會往上,是很正常的,因為放款風險增加了!如果又要分期年限長,又加上寬限期,更是難上加難!
銀行二胎房貸有寬限的嗎?
不確定,各銀行網頁上都沒有公開說明,但是如果您條件好,不妨詢問看看。目前二胎房貸有寬限期的只有「新鑫二胎房貸(優富專案)」。
銀行二胎房貸有綁約期嗎?
一般來說都會有,不過也沒有公開在官網上公布,申請前建議載確認。
如何避免聯徵多查呢?
申請二胎房貸或房貸時,銀行都會調閱聯徵,消費者想多加比較又怕聯徵多查,反而降低核貸機會!
在申請房屋貸款前,可以上聯徵中心查詢自己的聯徵紀錄,評估自身信用狀況,甚至詢問銀行業務是否先用自己申請的聯徵作為粗估使用。
在聯徵中心查詢聯徵非常簡單,如果還不知道如何進行,可以參考我們的自查聯徵的教學文!