2023年銀行二胎房貸,如何爭取最佳利率和額度?

二胎房貸
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聖嚴法師:「常分享,福報來!」

如果你正面臨資金週轉需求,或是計劃房屋增貸以解決財務壓力或整合名下多筆貸款,「二順位房貸」或是「二胎借款」,或許是你的最佳解答。然而,申請人最重視的二胎房貸的利率、額度、以及申請條件和流程等相關資訊往往令人迷惑。本篇文章便是所有關於二順位房貸的全攻略,將詳述什麼是二順位房貸,為何要申請,又如何成功申請,讓您的二順位房貸申貸過程更加順利!

「二胎房貸」和「二順位房貸」一樣嗎?

首先,「二胎房貸」和「二順位房貸」是一樣的。

二胎房貸,就是使用已有房屋貸款之不動產房屋,再向「其他」金融機構申請房屋貸款,即稱之為二胎房貸,或二順位房貸、次順位房貸。

從上面定義,可以知道二胎房貸需具備以下必要條件:

  • 不動產房屋主體
  • 已有一胎貸款,例如當初購屋貸款
  • 同一不動產,向「其他」間金融機構申請房貸。如果是同一間金融機構申請房貸,就是增貸,不算二胎。

另外,所謂二「胎」房貸,「胎」指得是「胎權」,因抵押權俗稱「胎權」,是與懷孕沒有關係的!稱為「二順位房貸」或「次順位房貸」,則是因為抵押權順位在第二順位的緣故!

對於多數人來說,「二順位房貸」聽起來比較「銀行」,比較文雅。相反的,「二胎房貸」聽起來比較「民間」,比較粗俗或可怕。其實,「二順位房貸」和「二胎房貸」,雖然名稱不同,但是意義是一模一樣的,不管是銀行型、融資型或代書型二順位房貸!

「二胎房貸」與「一胎房貸、增貸、轉增貸」區別

「二胎房貸」和「房屋增貸」都是屬於合法房屋貸款產品,最大差別在於「不動產擔保設定順位」,因為設定順位不同,核貸條件和額度等等也會有所不同!例如,二胎房貸的利率上會高於房屋增貸!

舉例來說:

「房屋增貸」是向「第一胎/第一順位的房屋貸款銀行」再額外申請另外一筆房屋貸款,例如:原房屋貸款在玉山銀行,用同一不動產向玉山銀行申請增貸,這兩筆房貸都是在同一家銀行,都算是「第一順位」,這樣增貸方式就是我們熟知的增貸!

「房屋二胎(二順位房貸)」則是使用同一不動產,向原本銀行以外的金融機構或民間申請增貸,因為抵押權是在原本房貸銀行之後,所以稱為「二胎房貸」或是「二順位房貸」。承接上面案例,原房貸銀行是玉山銀行,但是透過台新銀行申請房屋增貸,台新銀行的房屋增貸就屬於二胎房貸!

一胎房貸、增貸、轉增貸

定義

「一胎房貸」就是房屋抵押貸款的順位是在第一順位上,就稱為「一胎房貸」,而被認為是比較穩定也比較低風險的貸款方式,例如:購屋貸款。「增貸」就是向「原房貸銀行」再額外增貸資金,就稱為「增貸」。「轉增貸」則是向「非原房貸銀行」申請增貸。

貸款產品定義債權順位放款風險貸款額度用途利率審核承作銀行
一胎房貸不動產設定第一順位之貸款1購屋低👍寬鬆👍多👍
增貸原銀行申請增貸之房屋貸款一順位普通週轉、投資、創業偏高較嚴格
轉(增)貸將全部房貸轉至其他銀行一順位週轉、投資、創業一般較嚴格
銀行型二胎房貸第二間銀行申請之第二順位貸款二順位週轉、投資、創業非常嚴格
融資型二胎房貸第二間融資公司申請之第二順位貸款二順位高👍週轉、投資、創業寬鬆👍
二胎房貸與一胎、增貸、轉(增)貸之比較(表/問問貸)

二胎房貸好嗎?

在面臨資金需求緊急時,二胎房貸是很好的解決方案。透過房屋增貸的二順位房貸可以讓你在短時間內獲得大筆資金,並且,由於已經有抵押物存在,因此二胎房貸的審核過程相對來說比較寬鬆,利率相對低、貸款年限長。除了資金週轉外,適合有效整合負債,降低月付金!即使二胎利率高,但是二胎房貸可以活化不動產的價值,作為投資和創業等高報酬的支出是不錯的方式!

  1. 保留原房屋優惠貸款
  2. 提供擔保,審核相對寬鬆、額度高。
  3. 整合負債,例如信用卡、信貸、車貸等。因為二胎房貸額度高,年限長、審核寬鬆等優點,有效降低月付金,改善信用狀況,整合多筆負債。
  4. 不受無擔保22倍限制:與信貸相比,二胎房貸的核心區別在於它們的資金來源。信用貸款基於借款人的「信用評價」核貸,而二胎房貸則以「房屋」為抵押。因此,無論是申請銀行二胎房貸,或是民間二胎,其審核條件都相對寬鬆,所謂的抵押,就是將房屋作為擔保,一旦借款人無法返還款項,銀行或融資公司將有權拍賣該房屋。
  5. 近期房屋增貸或轉增貸後,仍有機會增貸
  6. 不用出售房屋下,仍享有房貸增貸的好處。
  7. 作為投資或創業等高報酬的支出。
貸款產品無擔保22倍限制貸款額度擔保品貸款年限審查條件
信用貸款有限制一般無要求 👍嚴格
二胎房貸無限制 👍房屋長 👍寬鬆 👍
信用貸款與二胎房貸的區別(表/問問貸)

二胎房貸利率試算公式

千萬不要只聽業務跟您說二胎房貸利率是多少,其實申請二胎房貸前或後,用我們下面簡單步驟和工具,可以很快試算出二胎房貸利率和月付金!

  1. 確認年利率,或月利率,因為計算方法不同
  2. 使用下面利率工具或公式試算月付金
  3. 確認是否跟業務提供的相同

二胎房貸「年利率」試算說明

如果確認是年利率,就可以利用網路上搜尋的試算房屋貸款的工具。下圖是使用台北富邦的房貸試算工具,但其他工具也是相同。

  1. 選擇本息平均攤還:本息平均攤還就是每個月繳款金額都是相同,多數銀行也都是使用此種方式。
  2. 輸入「貸款金額」、「貸款年利率」和「貸款期間」並確認
  3. 左下角就是您每月固定繳款的二胎房貸月付金

如下圖,二胎貸款金額100萬,利率10%,分期年限10年,月付金就是13215元。

 2023年銀行二胎房貸,如何爭取最佳利率和額度? 1
二胎房貸利率試算(圖/問問貸)

二胎房貸「月利率」試算說明

試算公式:月利率 x 貸款金額 = 每月固定繳款的二胎房貸月付金。承上案例,當月利率1%(1分)時,您每月月付金就是100萬x1%=10,000元。

只有「代書型二胎房貸」才有月利率方式,這是純繳利息,沒有繳到本金。另外優點是月息基本上綁約期短或是不綁約,所以可以隨借隨還,如果本金償還掉50萬,次月月付金就會降為5000元,對於短期週轉而言,不失為很好方式!但,最重要的還是要找到信任放心的機構來評估和申辦,才不會賠了夫人又折兵!

二胎房貸利率和申辦管道、額度比較

目前市面上的二胎房貸申請管道包括:金融機構、融資公司、代書。每個管道都有自己的規範和流程,需要借款人依照自己自身條件和期望的金額和利率去選擇!

以下是不同申貸管道的比較。金融機構雖然有機會申請較低利率,但是審核和放款額度相對保守,是比較明顯缺點!其他申辦方式,如果找到專業且有良知的經銷商,也能申請到差不多低利率的二順位房貸,而且省下高額服務費用!

銀行型二胎房貸

銀行型二胎房貸:金融機構,如銀行、農漁會、合庫、信用合作社等。如果您條件好,包括財力和信用佳,需要的額度不高,或是房屋增值不少,「銀行型二胎房貸」會是不錯的選擇!

  • 利率低:至於有沒有可能像一胎房貸那麼低?根據我們經驗和客人回報的利率,是很難有這麼低的!銀行網站公告都是廣告利率,您必須穩定高收入且信用良好,房貸成數低等等,才有機會申請到2.49%。
  • 貸款年限長:根據陽信銀行二胎房貸說明,最長可以跟購屋貸款20年一樣久。但是,實際應該會有難度。銀行貸款年限跟利率一樣,多少有廣告灌水,也要實際送審才知道。
  • 審核嚴格、鑑價低、額度保守:銀行嚴格是因為有「金管會」的重重限制和規定,定期的銀行審核等,擔心過高的逾放比例等等,審核自然嚴格,鑑價自然保守,額度自然不敢太高。

融資型二胎房貸

包含大小融資公司,例如我們經銷的新鑫房貸和勁房貸都是指標性融資型二胎房貸的產品!跟「銀行型二胎房貸」類似,都是由股票上市公司撥款,安全性高,都是「本息攤提」,審核沒有銀行嚴格!

  • 鑑價高、成數高、額度高:有些顧客條件不錯,「銀行型二胎房貸」也核貸了,還是申請「融資型二胎房貸」,原因就是額度更高!例如,銀行核貸50萬,融資型二胎房貸可核貸更高,可以將多筆貸款整合或更多資金可以用運用!
  • 分期長: 銀行分期也很長,像是玉山銀行標榜15年,但是對於申請人的財力和信用條件就會有更高的要求。某客戶也是玉山銀行核貸,但是還是申請「融資型二胎房貸」,就是玉山銀行只提供5年分期,我們最少可以分期7年,如果您是上班族且自住滿兩年,還可申請10年。
  • 審核比較寬鬆 :「仍會要求基本財力和信用狀況,所以也會需要提供財力證明等,但是審核上沒有銀行那麼嚴格或吹毛求疵。

代書型二胎房貸

向個人或或非金融機構、非融資公司的公司貸款,就可以屬於此類!只要有資金願意放款,都可以成為金主。但是金主往往不具有房貸審核經驗和能力,所以都會透過代書來審核和申請!

  • 「純利息」或「本息攤還」皆可 : 就是可以選擇每個月月付金中要要不要還掉本金,或是只繳利息。
  • 隨借隨還:不綁約,適合短期週轉的人。
  • 收費不透明或太高 - 一個讓人詬病的原因是收費不透明,也沒有固定收費。
  • 風險高:透過網路或朋友介紹方式找到的金主,都不一定安全,不一定最便宜!(問問貸有配合多間代書,歡迎免費評估!)
二胎房貸類型申辦機構額度年利率期數攤提方式費用撥款申請資料過件率風險總結
銀行型二胎房貸8~10間銀行8成內2.49%~18%3~15年本息攤提開辦費、對保費利率低、審核嚴格
融資型二胎房貸新鑫、和勁(問問貸經銷商)130%成數內,最高300萬 👍7~14%7~10年本息攤提開辦費、對保費超快 👍尚可高 👍額度高,審核寬鬆
代書型二胎房貸代書、金主(提供多方評估服務)只要房屋有空間,沒有上限24%~36%隨借隨還本息攤提、純繳息開辦費、對保費超快 👍高 👍利率高、適合短期
二胎房貸分類和比較(表/問問貸)

二胎房貸申請流程有那些?

二胎房貸的申請流程通常會由申辦、審核、撥款等步驟組成。而在申請過程中,銀行會根據借款人的信用評級、申貸金額和抵押物的價值等因素來確定可以貸款的額度和利率。

  1. 房屋估價
  2. 送審資料準備
  3. 審核照會
  4. 對保和房屋設定
  5. 設定完成後撥款
  6. 後續定期繳款
  7. 結清
  8. 塗銷貸款設定

在申辦二胎房貸流程中,還是有不少需要注意的風險和事項

二胎房貸準備資料有那些?

  1. 身份證暨戶口名簿影本。
  2. 所得及財力證明。
  3. 土地、建物所有權狀影本。
  4. 提供擔保之相關資料。
  5. 近半年房屋貸款繳息紀錄

2023年銀行二胎房貸商品比較:額度、成數和利率

如果您有在網路上做些功課,就會發現台灣金融機構很多,加總起來超過60間,但是承做二胎房貸的銀行,卻只有8~10間,甚至,有些銀行雖然有二胎房貸產品,但實際核准件數卻寥寥可數。

主要原因是「銀行承作風險高」,所以承作的金融機構不多,核貸案件更少!

二胎房貸在不動產的抵押權上,是屬於第二順位,所謂第二順位抵押權,就是將來如果拍賣房屋償還貸款時,要等第一順位償還完後,才輪到第二順位拿錢。保障少,風險高,逾期放款率會比一胎房屋貸款更高,所以銀行一般不願意承作!

在最新2023年銀行二胎房貸比較表中,可以看出:

  • 新光銀行:二胎額度600萬最高
  • 陽信銀行:二胎貸款年限20年年限最長
  • 王道銀行:二胎利率最高,至少5.18%起

但,各金融機構在金管會的管轄下,還是會評估申請人的財力和信用狀況,網站上公告的最高額度和最低利率並非最終核貸結果!表格內無填寫之欄位是銀行網頁上沒有說明,而非無限制。

另外,因為銀行認定一胎貸款餘額是以原設定金額認定,也大大影響到二胎房貸可以貸款的金額,我們在下面會更詳細說明和比較!

(經查證,第一銀行、台北富邦、中國信託、台灣銀行、聯邦銀行等尚未提供二順位房貸,如果在非其官網上看到相關訊息,請勿輕信!)

銀行最高額度最低利率最長年限費用基本條件寬限期
國泰世華150萬3.32%起10年貸款金額*1%20歲~64歲,銀行往來信用紀錄正常。
兆豐銀行3.253% (IR +1.66%)起,每月定期浮動計息。10年
貸款額度千分之1.5計收,最低收新台幣3,000元。徵信費新台幣300元25~60歲具有還款能力之本國國民。本行既有房貸戶
玉山銀行2.95%起15年
台新銀行300萬3.33%起7年10,000-12,000/筆
陽信銀行前3個月固定利率1.99%,第4個月起依本行定儲利率指數加計年息2.14%~3.89%起20年 👍核貸金額*1%,最低不低於6,000元20歲~70歲(含)之本國國民,具完全行為能力且信用良好,有正當職業及收入穩定,具有償還能力者
遠東商銀3%起7年5000元18~65歲。房屋持有一年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶
永豐銀行20(含)歲以上,且65(含)歲以下者。
銀行往來信用正常者。
凱基銀行3.74%7年10000元
新光銀行600 萬 👍2.56%起15年貸款金額 *1% (最低 9,000元起)
王道銀行500萬5.18%起15年9000~15000元他行房屋貸款繳息滿1年(含)以上,繳款紀錄正常
2023年銀行二胎房貸方案比較(整理自各銀行網站)

二胎貸款額度計算公式

銀行型二胎房貸和融資型及代書型二胎房貸的額度和貸款成數計算方式差異很大,大大影響到二胎房貸可以貸款的額度!以下我們將為您說明:

  • 融資型二胎房貸/代書型二胎房貸:(一胎房貸貸款剩餘金額 + 二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價
  • 銀行型二胎房貸:(一胎房貸貸款設定金額 + 二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價

這兩者最大也是唯一不同在於一胎貸款餘額的認定不同!融資型二胎房貸和代書型二胎房貸是因為他是以「剩餘金額」,銀行型二胎房貸仍以當初「設定金額」。

所以,即使您房貸已經繳款20年,銀行還是以您當初房貸設定金額去計算您二胎房貸成數,所以增貸空間就很小!但是相反,融資型二胎房貸和代書型二胎房貸貸款會以您目前貸款「餘額」去認定二胎房貸成數。

舉例來說:當初一胎房貸1000萬,設定金額是1200萬,繳10年,償還600萬。此時,二胎核貸100萬,銀行二胎成數是86成(設定金額1200+二胎金額100/鑑價1500=0.86%),但是融資型二胎房貸成數是33成(貸款餘額400+100)/1500=33%)。

二胎房貸類型貸款額度可貸款成數計算公式
融資型二胎房貸高 👍高 ,最高130% 👍一胎房貸貸款剩餘金額+二胎房貸貸款金額 / 房屋鑑價
代書型二胎房貸普通普通一胎房貸貸款剩餘金額+二胎房貸貸款金額 / 房屋鑑價
銀行型二胎房貸低,約8成內一胎房貸貸款設定金額+二胎房貸貸款金額)/ 房屋鑑價
二胎房貸貸款成數和額度(表/問問貸)

4大重點提高二胎房貸額度和成數

當貸款成數提高時,可增貸金額增加。提供鑑價,貸款成數往下,風險低,自然有利於爭取較低的貸款利率,也增加核貸機會!我們以下整理了提高貸款額度和成數的方法:

鑑價

從上面二胎房貸成數計算公式中,可以知道如果提高鑑價金額,同樣貸款金額下,貸款成數就會降低,自然可貸金額就會增貸!實價登錄有時會淪為投資客的工具,審核人員非常了解,所以審核人員在估價時不會參考實價登錄,還會參考銀行內部先前估價的金額、地段、屋齡等。

如何能提高鑑價成數呢?我們提供業務常用的方式給您參考:

  • 實價登錄:參考內政部實價登錄,或其他房價成交紀錄,例如:永慶房仲網信義房屋實價登錄591實價登錄樂居實價登錄。可以主動了解房屋鑑價是否被低估了,如果低估時,可以提供作證資料給承辦業務,請業務協助申覆!
  • 提供房屋照片:從實價登錄上是看不出來您屋況的,如果您房屋有重新裝潢過,是可以提供房屋照來提高鑑價,記得拍照時,可以先好好整理一番,讓房子看起更體面些!我們先前承作新北市某電梯大樓,也是提供房屋照後,成功把可貸額度拉到300萬。想到之前有人整理過一篇文章使用手機就能把房子拍得美美的

財力

提供約明確的財力、收入和工作越容易爭取到較高的成數。即使業務沒有要求提供,您也應該主動提供,因為沒有人比您更了解您自己財力狀況!財力的部分包括:

信用

徵審也知道:「信用好,不一定是財力好,而是繳款習慣好,沒辦法忍受遲繳紀錄!」銀行或融資公司會參考我們聯徵信用報告上信用卡繳款紀錄,銀行的聯徵版本更詳盡,遲繳幾天都清楚!所以跟銀行或融資公司從小額開始建立關係,即使是信用卡使用也是建立信用的開始,但是千萬不要超額刷卡,反而是扣分的!

保人

如果提供保人時,可增加還款能力,提高貸款成數!因為保人是屬於「連帶保證人」,債權人得無須先對主債務人訴追,即可直接向連帶保證人請求履行全部債務,因此,連帶保證人沒有先訴抗辯權。

承作風險低,二胎利率自然低

記住「銀行承作風險越高、利率越高」!如何降低風險,就能爭取到更低利率呢?

  • 減少貸款金額、降低成數。
  • 提供充分財力和工作資料,例如勞保明細所得清單、扣繳憑單、保單和定存等。
  • 申貸前一年,信用卡不遲繳,即使繳足最低也不遲繳。
  • 提供保人。保人的資質也會影響是否有助於降低利率,如果保人也有信用瑕疵或無明確薪轉勞保,那可能幫助就不大。
  • 提供額外擔保品,例如提供另外一間不動產,增加擔保價值。
  • 縮短貸款年限。縮短貸款年限,更短時間把貸款繳完,對銀行來說,風險是更小。

二胎房貸需具備那些申請條件?

申請二胎房貸的條件,除了申請人或保人名下有不動產外,還包括信用正常,無嚴重信用瑕疵,例如協商或呆帳。房屋的殘值也是重要考量因素,通常銀行的二胎房貸成數限制在房屋價值的85%以內或更低。申請人必須能夠提供明確的職業收入證明,例如勞保或薪資轉帳記錄。

  • 名下或保人名下有不動產。如果您名下沒有不動產,但是父母或是配偶名下有,只要他們同意擔任保人是可以申請的!實際案例中,客戶名下多筆銀行和融資貸款及信用卡卡循,每月繳款壓力大,導致償還本金少,利息多。後來母親同意擔任保人,就成功將多筆貸款和卡循清償掉並整合,避免開始出現遲繳!
  • 房屋足夠殘值。例如:已繳款10年以上,或是房價上升等,一般銀行二胎房貸成數多落在85成內
  • 房貸繳款正常
  • 信用正常。無嚴重信用瑕疵,例如:協商、呆帳
  • 明確職業收入。有勞保或薪資轉帳

最後,借款人的房屋繳款記錄也必須是正常且無遲繳的,避免嚴重的遲繳情況。這些條件都是銀行為了降低風險而設立的,確保借款人有足夠的信用和財務能力償還二胎房貸。因此,申請者需要確保自己符合這些條件,以增加成功核貸機會。

如果信用瑕疵、房屋取得時間短,銀行是無法申請的!但,還有融資型二胎房貸可以選擇,核貸利率不會比銀行高很多,但是可以爭取到更好額度和核貸機會!

房屋二胎貸款過件率高?

銀行型房屋二胎在審核上還是會比融資型房屋二胎和代書型房屋二胎來得嚴格許多,實際核貸額度也是趨向保守!審核或授信人員都是依據授信5P原則來制定,白話意思就是「風險低,就核貸,風險高,就婉拒」,所以才會看您工作、財力和信用狀況。

實務上,我們給了下面建議:

  1. 條件好時,申請貸款:「千萬不要等到您急需資金,才要來申請貸款!在您信用和金流狀況良好時來申請,才有議價能力,也才能申請到最好的條件!」大家都習慣在缺錢時,資金周轉有困難時,才來貸款。其實是很不明智的。我們遇到有些顧客存款越來越來少,繳款越來越不正常,才來申請貸款,要申請到低利率和年限長都會變得困難!
  2. 預查聯徵:在申請前,使用自然人憑證或是證券APP上聯徵中心查詢自己的聯徵紀錄,評估自身信用狀況,選擇最合適的銀行申請!在聯徵中心查詢聯徵非常簡單,如果還不知道如何進行,可以參考我們的自查聯徵的教學文!您還會擔心自己查詢後銀行或其他金融機構會看到您查詢聯徵紀錄嗎?根據聯徵中心的公告,自己查詢聯徵的紀錄,銀行是不會知道的,您可以放心!
  3. 降低貸款成數:貸款成數低,風險低,核貸機會就高。要貸款成數低,就是降低貸款金額或提高房屋鑑價。
  4. 找最了解您的銀行:網路很多人會建議有往來的銀行來申請,並不全對!其實找最了解您優點的銀行來申辦。舉例來說:自營商A先生的房屋座落於士林區,早餐店是位於中山區,A先生想說房屋在士林區,就找士林區的銀行來承作,結果被婉拒,原因是擔心A先生自營商工作收入不穩定。後來A先生找了早餐店對面的銀行來承作,結果就成功核貸了!早餐店對面這間銀行的行員甚至早上會到店裡來消費,非常了解這家店已經在這經營五年多。
  5. 避免多家申請:申請房貸申請時,銀行都會調閱聯徵,銀行調閱聯徵跟個人自查聯徵是不同的,會留下查詢聯徵紀錄!建議先評估自身信用狀況和銀行往來情況,選擇1~2間來申請就好喔,過度申請且頻繁地申請反而降低核貸機會!
  6. 房貸不遲繳:房貸遲繳是申請銀行房貸或融資型房的大忌!如果遲繳頻率高,又超過一個月以上,聯徵上會有紀錄遲繳一個月以上,要成功核貸就很困難!
  7. 現職至少一年:至少工作資歷有一年以上,而且要有勞保薪轉。薪資多寡其次,最重要的是至少一年以上年資。當然,薪資越高是越好。
  8. 缺業績的銀行:銀行有主力產品,有銷售目標壓力,如果知道那幾間銀行缺業績,或是正在推廣「二胎房貸」產品,要核貸就更容易了!不過,這項標準比較難去判斷。

如果「銀行型二胎房貸」婉拒,該怎麼辦呢?

銀行真的很嚴格,房屋鑑價和成數都很保守,負債比過高、卡循過高,信用卡持繳就會被婉拒!當「銀行二胎房貸」被婉拒時,其實,可以考慮融資型二胎房貸的新鑫二胎房貸和潤二胎房貸,或「代書型二胎房貸」!

與銀行二胎的主要區別在於其貸款審查條件和利率。一般來說,銀行的審核流程較為嚴格,利率較低;而民間融資公司的申請流程相對較為輕鬆,利率較高。不過,相比銀行二胎,民間二胎可能對申請條件更為寬鬆。

我們整理融資型和代書型二胎房貸優勢:

  1. 信用瑕疵可:即使有信用瑕疵或協商等,我們客戶也順利核貸!
  2. 無財力可:例如待業、自營商無營業登記
  3. 額度高:最高300~600萬
  4. 撥款快:週一申請,週三或四撥款
二順位貸款種類申貸機構審核條件綁約寬限期
融資型/代書型二胎房貸融資公司、代書寬鬆 👍僅融資公司 👍
銀行二胎房貸金融機構嚴格僅少數銀行
民間二胎與銀行二胎的區別(表/問問貸)

網路上搜尋「二胎房貸」或「二順位房貸」、甚至「新鑫房貸」和「和潤房貸」,會看到琳瑯滿目的網頁和廣告,都分不清楚那些是廣告,那些是自然排名!?

申辦前,不妨了解一下融資型和代書型二順位房貸的說明和比較。整體來說,無論是申請銀行二胎還是民間二胎,借款人在申請前都應對自身的經濟狀況進行充分的評估,並從中選擇最符合自己需求的貸款方式。希望本文的內容能對你有所幫助,祝你順利申辦二胎房貸!

申請二胎房貸的注意事項

申請二胎房貸時需要注意的重要事項有很多,例如:借款人的信用,貸款的利率和額度,以及銀行的審核條件等等。每間銀行的二胎房貸利率和貸款額度都會有所不同。根據我們過往承作二胎房貸經驗,整理下面幾點注意事項:

  1. 核貸機會:銀行廣告利率再低,被婉拒也是沒有用!
  2. 找對銀行:網路很多人會建議有往來的銀行來申請,其實對,也不對!其實找最了解您優點的銀行來申辦。舉例來說:自營商A先生的房屋座落於士林區,早餐店是位於中山區,A先生想說房屋在士林區,就找士林區的銀行來承作,結果被婉拒,原因是擔心A先生自營商工作收入不穩定。後來A先生找了早餐店對面的銀行來承作,結果就成功核貸了!早餐店對面這間銀行的行員甚至早上會到店裡來消費,非常了解這家店已經在這經營五年多。
  3. 避免聯徵多查:申請二胎房貸或房貸時,銀行都會查詢聯徵,送三間評估,聯徵就會被查詢三次,聯徵報告上都得出來被查詢的日期和次數。當被聯徵多查時,婉拒機會就大非常多!消費者想多加比較又怕聯徵多查,反而降低核貸機會!在申請房屋貸款前,可以上聯徵中心查詢自己的聯徵紀錄,評估自身信用狀況,避免聯徵多查影響自身權利。

「二胎房貸」與「增貸」該如何選擇?

很多消費者不知道即使剛增貸或轉(增)貸,也可以申請二胎房貸,但僅限上述的融資型二胎房貸,因為融資型二胎房貸貸款成數高!所以,近期剛增貸或轉(增)貸,如果額度不足,可以申請融資型二胎房貸!

如果您房屋有增貸空間,本身信用正常,會建議「先增貸,後二胎」!如果增貸後額度不足,也是可以再申請二胎房貸。二胎房貸就是這麼彈性且寬鬆,只是利率上會比一胎貸款或增貸來得高一些!會建議先考慮「增貸」的原因是增貸利率還是比「二胎房貸」低。

符合下面條件時,「增貸」可能是更適合您:

  • 房價增加
  • 當初貸款成數不高
  • 目前房貸餘額不高
  • 已經繳款房貸多年

因為是透過銀行申請增貸,所以申請人的財力和信用狀況就很重要。

如果有下面情況,即使房屋擔保性足夠,銀行婉拒機會也非常高,因為銀行在金管會規定下,不能僅考慮房屋價值,也要考慮申請人的財力和信譽狀況。

  • 負債比過高
  • 卡循過高
  • 無明確收入證明,例如無薪資轉帳或無勞保
  • 信用卡遲繳
  • 嚴重信用瑕疵,例如:協商、呆帳、強制停卡
  • 房貸遲繳
  • 自營商、攤販
  • 宮廟
  • 老屋或偏鄉

如果有以上情況時,銀行增貸可能無法過件,這時還好有「二胎房貸」產品!如果沒有聽過或是接觸過二胎房貸,可以參考銀行二胎房貸民間二胎房貸的說明。

「融資型二胎房貸」和「代書型二胎房貸」,對於申請人和不動產資格認定是較為寬鬆的。如果想增貸資金,但因為銀行房屋鑑價和貸款成數低,沒有銀行增貸的沒空間時,融資型二胎房貸有機會增貸出額外資金!

常見問題

二胎房貸好過嗎?

銀行型二胎房貸會比較嚴格,會需要信用正常,信用卡繳款正常等。融資型二胎房貸、代書型二胎房貸則相對寬鬆。

 二胎房貸可以貸多久?

最長是新鑫房貸和和潤房貸,最長可以10年。

如果有銀行二胎房貸,還可以再貸嗎?

可以。可以申請代償專案,我們會核貸一筆給您償還掉原本銀行二胎。或是幫您評估三胎專案

房貸要繳幾年才能貸二胎?

各家銀行規定不同,但至少都需要持有滿1年以上!如果持有未滿一年或是近期剛增但,可以改申請融資型二胎房貸和代書型二胎房貸!

房貸繳息不正常,那家二胎房貸最好辦?

要看房貸遲繳狀況,如果遲繳天數在七天內,不影響申貸!但是,如果遲繳天數長,甚至出現催繳,應該即使申請也不會核貸!唯一有可能核貸的機會是融資型二順位房貸和代書型二胎房貸。。

房屋二胎利率多少?

銀行型房屋二胎利率約5~12%,融資型二胎房貸的利率約7~14%,代書型房屋二胎,利率約約1~2%。前兩者都是年利率,其他則為月利率。如何換算成每月月付金,可以參考上面文章。

二胎房貸有寬限期嗎?

只有新鑫二胎房貸產品有提供兩年寬限期和潤和勁房貸有提供寬限期間。在寬限期間,只需繳利息,不繳本金,繳款會比較輕鬆,但寬限期後,可能繳款壓力會更大!

「融資型」和「代書型」二胎房貸,認定貸款餘額的方式

①聯徵報告:聯徵報告上會顯示目前房貸餘額 ②銀行餘額證明:可以臨櫃申請
③地政設定時,電話確認餘額(僅代書型二胎房貸)

聽說有超額貸款(超貸)?

是真的,貸款成數超過100%就是超貸,您不動產鑑價1000萬,可以一二胎貸款金額加總超過1000萬,就是超貸!

增貸的成數會不會比較高嗎?

不會。增貸的成數也會在購屋貸款成數內,如果當初購屋貸款成數比較滿,或是房貸繳息沒有多久,通常是沒有增貸額度。

銀行會把不動產分為ABCD區,並設定最高貸款成數!

問問貸-國泰世華銀行房貸成數估算

銀行多會根據行政區,將區域分級,房貸成數可相差1~2成,台北市及新北市捷運站周邊房貸成數多能達到8成。合庫則將行政區分為A、B及其他區,台北市全區及新北市板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、蘆洲、土城、汐止列為可貸款到8成的A區。例如,以國泰世華銀行為例,可以查詢不動產貸款成數,其他銀行也有提供線上成數評估工具。

聽說代辦收很高費用,是真的嗎?

是真的,「代辦費」一般是核貸金額的5%~10%不等。問問貸是簽約經銷商,不收取額外費用,不收取開辦費或代辦費!超過100+位真實顧客推薦的貸款經銷商。

會簽委託書嗎?

「問問貸」不簽委託書!核貸後,即使不申請都沒有任何費用。

朋友介紹的是不是比較好?

其實不然,我們最近一位客戶就是找朋友介紹的業務,這位業務只是代辦、只是新手業務,服務不講,專業度也不夠,收集資料和整理資料,拖拖拉拉!客戶之前有協商過,回報承作的利率和需要額外準備的資料都不知道,客人急需用錢,就這樣被拖著,甚至最後婉拒!

聖嚴法師:「常分享,福報來!」

掛保證的專業服務

10年以上銀行貸款經驗
100+位客戶五星推薦
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提供之內容僅用於此次貸款諮詢,不得用於他用途或提供第三方使用。

截然不同的貸款體驗

保證無代辦費用
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