二胎額度怎麼試算？
申請二胎房貸前，除了請業務試算額度外，我們自己先粗估！
依照申請的機構，會有不同的額度試算方式，最大差別在於「一胎餘額認定」。金融機構，像是銀行、合作社或農漁會，會以「一胎房貸貸款的設定金額」，融資公司或民間代書會以「一胎房貸貸款剩餘金額」，這一加一減間，可貸金額差距就會更大！
銀行型二胎額度計算（銀行、合作社或農漁會等）
二胎ㄒ貸額度＝ 房屋鑑價 x 成數 - 一胎房貸貸款設定金額
試算範例
「吳先生在台中市區房屋，當初貸款1000萬，設定金額是1200萬，繳了10年，已經還掉600萬，一胎餘額剩下400萬。房屋鑑價金額為1250萬。」
房貸金額整理餘下，幫助您更容易了解：
房屋鑑價 1250萬 （假設銀行和融資公司、民間鑑價都相同）
一胎貸款 1000萬
一胎設定金額 1200萬
一胎剩餘本金 400萬
銀行二胎房貸額度試算：
銀行二胎成數一般都會在85成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1250萬 x 成數 85% - 一胎房貸貸款設定金額 1200 = -137萬 （負數，無可貸額度）
民間代書二胎額度試算：
民間代書成數一般也會在85成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1250萬 x 成數 85% - 一胎房貸貸款餘額金額 400 = 662萬
融資公司二胎額度試算（新鑫、中租、和勁）：
融資公司成數一般也會在110%內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1250萬 x 成數 110% - 一胎房貸貸款餘額金額 400 = 975萬
上面案例只是假設案例，實際額度和成數要依照審核回覆為主。不過看得出來，一加一減下，可貸額度真的差很多。銀行二胎沒有可貸額度、民間代書可貸662萬，融資公司可貸975萬。
銀行用「當初一胎房貸的設定金額」來當作餘額真的是很嚴格，所以也是為什麼銀行業務抱怨銀行二胎房貸很難承作，因為根本很難有空間！
相對之下，融資公司和民間代書的可貸空間大很多，一胎餘額是用實際剩餘房貸餘額，融資公司的成數還比銀行高！
如何提高額度呢？
需要較高的二胎額度嗎？提高二胎房貸額度有下列幾種建議：提高貸款成數、減少一胎餘額、提高鑑價、增加擔保品，下面我們會一一說明。
| 銀行、代書 | 融資公司 | |
|---|---|---|
| 房屋貸款成數 | 85~90% | 110% |
| 一胎餘額 | 設定金額 | 貸款餘額 |
| 鑑價 | 鑑價金額保守 | 鑑價金額高 |
提高貸款成數
從上面表格可以看出，依據申辦機構的屬性，可貸最高成數就差不多確定了！
銀行是在銀行法規規定下，「不能」擴大放款。代書則是因為不審查申請人的財力和信用狀況，所以也「不敢」提高成數。相對的，融資公司因為沒有銀行法限制，也會將申請人的財力和信用列入評分，更敢提高放款額度和成數，例如：新鑫房貸、和潤房貸和中租房貸。目前，主要融資公司都有自己房貸產品，如果要了解三者差異，除了詢問我們外，也可以參考融資型房貸的比較。
我們如何提高二胎房貸成數一文中，有更詳細介誰提高成數的方式有鑑價、財力、信用和保人等。
減少一胎餘額
銀行保守，一胎房貸餘額是用當初「設定金額」，設定金額又是貸款金額的1.2倍，如此一來，機會沒有可貸空間了！相對之下，融資公司和代書都是採用貸款餘額，才能真正活化不動產的價值！
如果額度不足，優先考慮融資公司、代書是更好的選擇！
提高鑑價
鑑價來講，就是很高深的學問，因為影響房屋價值的因素很多，包括地段、周遭環境、屋齡、是否有裝潢、是否房價炒作等。
在試算房屋二胎房貸額度時，會需要帶入鑑價金額，您可以嘗試帶入下面數值：
- 當初購入金額：如果剛購入不久，應該不會差距太多。
- 實價登錄價格：參考內政部實價登錄，或其他房價成交紀錄，例如：永慶房仲網、信義房屋實價登錄、591實價登錄、樂居實價登錄。
- 送估價：問問貸提供免費估價、不管是銀行、融資或是代書都可以，在一天內就提供您更精確的房屋估價！
增加擔保品
如果擔保品的貸款空間不夠，也可以提供其他不動產來提高貸款額度。
二胎房貸的額度有沒有上限？
有的，即使您房屋空間夠，您條件好，放款方為了控制風險，還是會設有上限。銀行二胎房貸的額度和利率。
| 銀行 | 融資公司 | 代書 | |
|---|---|---|---|
| 一胎餘額認定 | 300萬 | 500萬 | 2000萬 |
額度複算
上面試算最大變因是「房屋鑑價」，成數和一胎餘額都是可以比較明確的。問問貸提供提供線上房屋鑑價，我們有鑑價師免費為您服務，沒有額外費用，當天回覆！
也提供更進階的貸款諮詢服務，幫您介紹額度更高的銀行，幫您分析如何拉高額度！
常見問題
額度跟申請人條件有沒有關係呢？
當然有的，您條件越好，可貸成數就會高，成數高，自然額度就會往上。
貸款額度有上限嗎？
有的，不管是銀行、融資公司或代書，二胎房貸額度會有上限。銀行、融資公司大概是300萬內，代書可以到2000萬，當然都是看不動產和申請人條件。
貸款額度有沒有下限呢？
有的，銀行、融資公司都最少是30萬，代書可以再更少。不過固定成本，例如代書費，不會因為貸款金額小而減少太多。
如何知道貸款餘額呢？
電話詢問貸款銀行、查詢網路銀行或APP、查詢聯徵
如何知道「設定金額」呢？
除了到地政申請房屋謄本或線上申請房屋謄本，看謄本上的設定金額外，因為（不動產的設定金額＝貸款金額的1.2倍），所以您當初貸款1000萬，設定金額就是1200萬。設定金額算法，是銀行或是任何貸款機構，即使是民間房貸，都是如此計算。
鑑價金額就會等於實價登錄金額嗎？
不一定。實價登錄的不動產不見得會跟您的不動產條件相同，而且實價登錄也不一定準確。更方便、更快速取得鑑價金額的方式是透過問問貸免費鑑價服務，提供鑑價師免費專業估價、無額外費用、當天回覆！
試算額度會拉聯徵報告嗎？
不會喔！試算可貸額不需要拉聯徵，只會調閱公開房屋資料，例如建物和土地謄本等，地籍圖等。
