二胎房貸(銀行/融資/代書型)該怎麼比較和選擇(利率和條件)？

「二胎房貸」和「二順位房貸」一樣嗎？

二胎房貸：就是除目前房貸外，由另外一間金融機構（銀行、農漁會、合庫、信用合作社等）或非金融機構（民間個人、民間公司、融資公司）承作房貸，在房屋設定上是第二順位，就稱為「二順位房貸」，或是比較通俗的名稱「二胎房貸」。

對於多數人來說，「二順位房貸」聽起來比較「銀行」，比較文雅。相反的，「二胎房貸」聽起來比較「民間」，比較粗俗或可怕。其實，「二順位房貸」和「二胎房貸」，雖然名稱不同，但是意義是一模一樣的！

只要您房貸設定是在第二順位，就可以稱為「二順位房貸」或「二胎房貸」。

至於可怕或不可怕，應該是看您跟誰申請「二胎房貸（二順位房貸）」。根據申貸對象，目前「二胎房貸（二順位房貸）」，可以區分為金融機構（銀行、農漁會、合庫、信用合作社等）和非金融機構（民間個人、民間公司、融資公司），這個區別會大大影響我們最在意的「利率」、「成數」、「額度」和「分期數」等。

「二胎房貸」風險大嗎？

二胎房貸或是二順位房貸可以說有風險，也可以說沒有風險，下面是我們分析的原因。可以更近一步了解二胎房貸的風險。

• 「二胎房貸」就是「二順位房貸」，兩者意義相同。「二胎房貸」跟我們常聽到的「房屋增貸」、「轉增貸」、「透支型房貸」、「指數型房貸」...等等，都只是房貸種類的一種，不要因為聽到「二胎」就擔心是不是民間或是有風險！
• 透過網路關鍵字搜尋、朋友介紹或是論壇爬文都是很容易「遇人不淑」，被收取了高額代辦費和利率，甚至簽下貸款委託書。至於要如何去分辨真假，有時真的很難，所以貨比三家是好的，可以互相參照，但這樣還不夠，如果這三間都是惡劣代辦，那您得出的結論也是不正確的！
• 即使沒有額外收費，也不代表就是可以。申請貸款就是希望核貸，解決當下資金缺口，選擇專業、用心的窗口送件是很重要的，熟悉產品外，用心才能幫顧客想辦法，爭取到更好的利率和額度！
• 利率高是風險嗎？其實不能這樣說，二胎房貸不同於購屋貸款，對於銀行或融資公司而言，「債權」是屬於第二順位，必須等第一順位的銀行求償完後，才能得到求償，放款風險相對高，承作利率也會相對高！通常，二胎房貸的成數也是比較高的，放款風險就更往上了！

「二胎房屋貸款」跟「增貸」

「二胎房貸」跟「增貸」其實本質上是一樣的。

如果您在A銀行有房貸1000萬，您跟A銀行額外增貸100萬，這100萬稱為「增貸」。如果您是跟B銀行增貸100萬（原本A銀行房貸1000萬沒有解除），就稱為「二胎房貸」。 所以，「二胎房貸（二順位房貸）」是安全的嗎？「二胎房貸」其實就是類似「增貸」，只是在原房貸不解除下，找第二間金融機構（銀行、農漁會、合庫、信用合作社等）申請房貸。

「二胎房貸」有那些管道？該怎麼申請？

根據二胎房貸申貸對象的不同，申請方法也不同，「利率」、「成數」、「手續費」和「分期數」等也會不同。

上表中可看出「二胎房貸」區分為：銀行型二胎房貸、融資型二胎房貸和代書型二胎房貸。其實，這三者沒有所以絕對好或絕對壞，最重要的是根據您的條件和需求來選擇。此外，了解有沒有被超收費用，也是很重要的！

銀行型二胎房貸

「銀行型二胎房貸」就是向大家最熟悉的金融機構（銀行、農漁會、合庫、信用合作社等）申請二胎房貸。

「銀行型二胎房貸」的優劣說明條列如下：

• 「利率低」。至於有沒有可能像一胎房貸那麼低？根據我們經驗和客人回報的利率，是很難有這麼低的！銀行網站公告都是廣告利率，您必須穩定高收入且信用良好，房貸成數低等等，才有機會申請到2.49%。會不會比融資型房貸低呢？也不一定，要實際送審才能知道核貸利率。
• 「審核嚴格、鑑價低、額度保守」。銀行嚴格是因為有「金管會」的重重限制和規定，定期的銀行審核等，擔心過高的逾放比例等等，審核自然嚴格，鑑價自然保守，額度自然不敢太高。
• 「分期數」也沒有想像中的那麼長。分期數跟利率一樣，多少有廣告灌水，也要實際送審才知道。

如果您條件好，包括財力和信用佳，需要的額度不高，或是房屋增值不少，「銀行型二胎房貸」會是不錯的選擇！

融資型二胎房貸

「融資型二胎房貸」跟「銀行型二胎房貸」類似，都是由股票上市公司撥款，安全性高，都是「本息攤提」，審核沒有銀行嚴格。

「融資型二胎房貸」的優劣說明條列如下：

• 「鑑價高、成數高、額度高」。有些顧客條件不錯，「銀行型二胎房貸」也核貸了，還是申請「融資型二胎房貸」，原因就是「鑑價高、成數高、額度高」。銀行核貸50萬，融資型二胎房貸可以核貸比50萬更高。對於銀行額度無法滿足的人，「融資型二胎房貸」是不錯的選擇！
• 「分期長」。銀行分期也很長，像是玉山銀行標榜15年，但是對於申請人的財力和信用條件就會有更高的要求。某客戶也是玉山銀行核貸，但是還是申請「融資型二胎房貸」，就是玉山銀行只提供5年分期，我們最少可以分期7年，如果您是上班族且自住滿兩年，還可申請10年。
• 審核比較寬鬆。「融資型二胎房貸」仍會要求基本財力和信用狀況，所以也會需要提供財力證明等，但是審核上沒有銀行那麼嚴格或吹毛求疵。

如果您申請「二胎房貸」、「增貸」或「轉增貸」被銀行婉拒，「融資型二胎房貸」是您不二選擇，因為分期長、本利攤、審核寬鬆，額度高。

代書型二胎房貸

「代書型二胎房貸」就是向個人或或非金融機構、非融資公司的公司行號貸款。只要有資金願意放款，都可以成為金主。但是金主往往不具有房貸審核經驗和能力，所以都會透過代書或其他通路來審核和申請。

「代書型二胎房貸」的優劣說明條列如下：

• 「只繳息、不還本」。跟「融資型二胎房貸」和「銀行型二胎房貸」最大不同，就是月付金只有繳利息，本金不會變少，這也是很多人不喜歡的原因之一。
• 「隨借隨還」，算句話說就是「不綁約」！「代書型二胎房貸」最大好處就是「不綁約」，沒有違約金，所以很適合短期週轉的人考慮。不管是「銀行型二胎房貸」或「融資型二胎房貸」都會有綁約和違約金。
• 沒有固定收費。「代書型二胎房貸」另外一個讓人詬病的原因是收費不透明，也沒有固定收費。
• 風險高。透過網路或朋友介紹找到金主，都不一定安全，不一定最便宜。

「代書型二胎房貸」其實被誤會很深，對於短期週轉（8~9月內）的週轉是很適合的，因為不用擔心「銀行型二胎房貸」或「融資型二胎房貸」的綁約和違約金。只是在挑選窗口評估時，要特別注意，朋友介紹或是網路上自己找的都不一定最好。

「二胎房屋貸款」申請條件？

銀行型二胎房貸申請條件

• 申請人無嚴重信用瑕疵（債務協商、警示戶。債務整合不影響。）
• 房屋無私人設定
• 房貸無嚴重遲繳
• 房屋目前有一胎房貸
• 房屋估價有空間

融資型二胎房貸申請條件

• 申請人無嚴重信用瑕疵（協商無毀諾滿三年可）
• 房屋私設滿一年（至少需要3個月）
• 房貸遲繳未超過一年
• 目前有房貸一胎或有新鑫二胎房貸（回娘家專案、借新還舊專案）、或是有銀行二胎房貸（超優質代償方案）
• 房屋估價有空間（上班族專案，可免房屋估價，最高金額80萬。）

代書型二胎房貸申請條件

• 信用瑕疵可、私設可、房貸遲繳可
• 房屋估價有空間

「二胎房貸（二順位房貸）」在台灣房貸市場算是稀有房貸商品，一般會先考慮增貸，或轉增貸到其他銀行。二胎房貸的好處是有機會增貸到更多額外資金。

因為房屋債權請求順位是第二順位，二順位房貸的風險是比較高，目前台灣承作的銀行不多，想了解可以參考另外一篇銀行二胎房貸比較文章。

「銀行二胎房貸」要怎麼選擇？

不用一昧爭取低利率，有時低利率也是廣告利率，不見得可以申請到！我推薦從目前有在往來的銀行中去詢問，當然這個往來是良性的，有良好紀錄的情況下！

如果是希望爭取「低利率」，可優先從往來銀行中去評估，銀行越了解您的還款能力和財力，利率容易越低。「還款能力強（財力強）」容易爭取到低利率！

如果是希望爭取「高額度」，可優先從鑑價金額高的銀行去評估。

「銀行二胎房貸」和「融資型二胎房貸」申請流程

「銀行二胎房貸」和「融資型二胎房貸」的申請流程相同。

1. 聯絡
2. 房屋估價
3. 填寫申請書和提交資料（財力、聯徵等）
4. 核貸
5. 簽約、對保和設定
6. 撥款

「代書型二胎房貸」申請流程

「代書型二胎房貸」的風險比較高，因為申請通路參差不齊和費用收取不一，對於流程不熟悉。找「代書型二胎房貸」申請窗口時，記得要慎選！

1. 聯絡
2. 房屋估價（提供權狀或地址、屋主全名）
3. 核貸（房屋有可貸空間）
4. 確認貸款條件後，提供身分證正反面照片（代書填寫設定契約書用）
5. 電聯房屋現勘
6. 到地政事務所或家中填寫契約書
7. 地政設定完成後，隔天撥款並通知

從上面流程，可以看出來，不需要提交「財力證明」或「聯徵」，申請比「銀行二胎房貸」和「融資型二胎房貸」更簡單很多！

「銀行二胎房貸」和「融資型二胎房貸」，要注意什麼？

不管是申請「銀行二胎房貸」和「融資型二胎房貸」，您的條件愈好，才有機會談到更低的利率，這是不變的鐵則！您的條件好，被判定是低風險族群，利率自然有機會調低。

怎麼樣是銀行眼中的資優生呢？簡單講，就是信用狀況、還款能力、資金用途、房屋可貸空間足夠。比較學術的講法就是授信5P。

下面是您在申請前可以先做的功課：

條件好時，申請貸款

「千萬不要等到您急需資金，才要來申請貸款！在您信用和金流狀況良好時來申請，才有議價能力，也才能申請到最好的條件！」

大家都習慣在缺錢時，資金周轉有困難時，才來貸款。其實是很不明智的。我們遇到有些顧客存款越來越來少，繳款越來越不正常，才來申請貸款，要申請到低利率和年限長都會變得困難！

預查聯徵

在申請房屋貸款前，可以上聯徵中心查詢自己的聯徵紀錄，評估自身信用狀況，選擇最合適的銀行申請！您還會擔心自己查詢後銀行或其他金融機構會看到您查詢聯徵紀錄嗎？根據聯徵中心的公告，自己查詢聯徵的紀錄，銀行是不會知道的，您可以放心！

在聯徵中心查詢聯徵非常簡單，如果還不知道如何進行，可以參考我們的自查聯徵的教學文！

避免多家申請

申請房貸申請時，銀行都會調閱聯徵，銀行調閱聯徵跟個人自查聯徵是不同的，會留下查詢聯徵紀錄！

建議先評估自身信用狀況和銀行往來情況，選擇1~2間來申請就好喔，過度申請且頻繁地申請反而降低核貸機會！

現職至少一年

至少工作資歷有一年以上，而且要有勞保薪轉。

薪資多寡其次，最重要的是至少一年以上年資。當然，薪資越高是越好。

房貸不遲繳

房貸遲繳是申請銀行房貸或融資型房的大忌！

如果遲繳頻率高，又超過一個月以上，聯徵上會有紀錄遲繳一個月以上，要成功核貸就很困難！

無信用瑕疵

信用瑕疵，包括警示戶、假扣押/查封、破產宣告、催收紀錄、退票紀錄、曾為保證人等，銀行或是融資公司都不會承作！

大概只有傳統民間貸款可以考慮了，如果有需要幫忙介紹安全可靠的民間貸款，可以私訊我們！

無私人設定

私人設定一般發生在與非銀行間的房屋抵押借貸，為了確保債權，都會跟銀行一樣，在房屋上做設定，這個設定是在謄本和聯徵上都看得出來。

「二胎房貸額度」試算公式

重點來了！二胎房貸可貸額度要怎麼計算呢？今天教大家怎麼抓可貸額度。先抓下面三個數據：

• 房屋鑑價金額
• 可貸最高成數
• 房屋剩餘本金

房屋鑑價金額

房屋鑑價銀行會有估價師或委外估價公司估價，主要就是了解房屋的價值多少！

房價影響的因素很多，屋齡、室內裝潢、實價登錄登錄和周遭環境等都會影響鑑價金額。銀行鑑價保守，即使房屋購買好幾年，房貸也繳好幾年了，鑑價金額卻跟當初購入金額差不多！

如果不知道怎麼開始，可以先試看看使用「房屋實價登錄工具」自己查詢房價。

可貸最高成數

房貸成數，是以銀行鑑估的房屋金額計算貸款成數，並非以購買者的購屋價格計算貸款成數。您購屋1000萬，但是銀行認定您房屋只有800萬，貸款八成，您房貸是640萬，不是800萬。

銀行會將客戶分級ABC級，根據您的財力、收入、工作、信用條件等做分級，不同級數的客戶等級，您可貸的最高成數基本上就差不多在那裡了！

加上，銀行受限於銀行規定，必須避免逾期放款比例過高，放款和成數都會很保守！

房屋剩餘本金

房屋剩餘本金：原購屋貸款剩餘的本金。

假設您當初跟銀行A申請500萬房貸，每月月付金2萬，繳了3年，您的剩餘本金不是428萬（500萬 - 2萬x3年x12個月）喔！

很多人都會這樣去算，其實實際剩餘本金，因為月付金除了償還本金，還有部分是償還利息！

如果要比較準確知道房貸餘額本金，可以有下面選擇：

• 詢問銀行貸款餘額
• 根據月付金、期數和利率去倒退本金償還多少了
• 查詢聯徵。聯徵報告上會顯示貸款餘額

上面三個數據都有了，就可以自己算銀行會給您可貸的最高額度了！

如果「銀行二胎房貸」婉拒，該怎麼辦呢？

銀行真的很嚴格，房屋鑑價和成數都很保守，負債比過高、卡循過高，信用卡持繳就會被婉拒！

當「銀行二胎房貸」被婉拒時，您可以考慮：

1. 整筆轉增貸到其他銀行，不過因為銀行二胎會婉拒，通常也很難轉增貸到其他銀行，有時新銀行也只願意平轉，無法增貸，也就不會有額外資金靈活運用！
2. 可以尋求其他房屋二胎貸款的選擇，例如融資型房屋貸款或傳統民間二胎（代書型二胎房貸），關於「融資型二胎房貸」和「代書型二胎房貸」的選擇和比較可以參考這篇文章。

常見問題

二胎房貸需要找原本的銀行嗎？

不用喔！二胎或是二順位房貸，就是找其他金融機構貸款申請房貸增貸，如果是找原銀行，算是增貸！

新買的房子可以申請二胎房貸嗎？

不一定。如果剛貸款，常因為貸得太滿而沒有額度了，銀行看到您剛核貸，通常也不會給您額外資金！您可以考慮融資型二胎房貸，即使購屋未滿一年也可申請，而且鑑價和成數都比銀行高，所以實拿金額也高！如果沒辦法等一年，可以考慮「代書型二胎房貸」，即使剛購屋，只要有足夠貸款空間就可以核貸。【真實案例：陳太太剛購屋，因為週轉需求，想要申請二胎房貸，都不符合銀行和融資公司的購屋滿一年要求。後來，透過我們詢問「代書型二胎房貸」，因為當初購屋成數僅六成，所以很快就核准300萬。】

如果有二胎房貸，還可以再貸嗎？

可以喔！如果您有銀行二胎房貸，可以參考融資公司的「超優質代償專專案」，直核二胎房貸的1.3倍給您！通常貸款到銀行二胎，基本上房屋貸款空間都滿了，沒辦法再增貸或三胎上去了！但是，「超優質代償專案」不用看您房屋可貸空間，也免聯徵（不看信用），是直接給您銀行二胎的1.3倍，如果您銀行二胎是100萬，您可以直接核貸130萬。有位顧客在台北富邦有一胎，遠東銀行有二胎設定60萬，來申請超優質代償專案，免聯徵、免估價，直核78萬！如果現在有「融資型二胎房貸」，也可申請「借新還舊專案」。

銀行二胎房貸怎麼還款？

快無法正常繳款時，請要堅持正常繳房貸，千萬不要遲繳！當您銀行二胎房貸或一胎房貸繳款有困難時，可以先考慮「新鑫房貸超優質代償專案」，不用看您房屋可貸空間，也免聯徵（不看信用），直接給您銀行二胎的1.3倍。如果您銀行二胎是100萬，您可以直接核貸130萬會給您一筆錢，先把銀行二胎償還掉，還有額外資金可以運用！

「二胎房屋貸款利率」大概多少呢？要怎麼比較呢？

二胎房屋貸款分為：「銀行型二胎房貸」、「融資型二胎房貸」、「代書型二胎房貸」。「銀行型二胎房貸」利率約3.5%~18%，利率範圍很大，低利率也都是針對財力佳和房屋貸款成數低的顧客，開辦費相對低一點，但分期數通常給的比較短，核貸機率低。

「融資型二胎房貸」利率介於年利率7~14%。
「代書型二胎房貸」利率介於月息2分～5分（年利率24%~60%）。在挑選二胎房貸時，不能只考慮利率，還要考慮期數、綁約、開辦費和過件機率。

如果條件好，可以優先考慮「銀行型二胎房貸」或「融資型二胎房貸」，看是否可以爭取到想要的額度、利率和分期數。如果是短期週轉（6~9個月），「代書型二胎房貸」其實可以考慮，從圖表中可看出貸款100萬，代書型二胎房貸開辦費4%，利率24%，隨借隨還，而融資型二胎房貸利率10%，分7年，開辦費1.5萬下，如果貸款是短於7個月內，「代書型二胎房貸」反而是更省錢的，因為是隨借隨還，沒有違約金！這是很多人在選擇二胎房貸時，不敢申請代書型二胎房貸的迷思。

「台灣銀行」二胎房貸說明

我們致電「台灣銀行」房貸部門，告知我們目前台灣銀行沒有「二胎房貸」商品。

我該如何申請「房子二胎貸款」？

不同二胎房貸商品（銀行二胎房貸、融資型二胎房貸、代書型二胎房貸）申請方式不同。基本上，先聯絡進行房屋估價、填寫申請書、順利核貸、對保和簽約、撥款。

「玉山銀行」二胎房貸說明

新臺幣 50 萬元以上，依據顧客個別財資力及信用狀況而定。年利率 2.5%~9.88%。最長可達 15 年。貸款金額的 1% 起。可隨時還本，除非不動產辦理移轉或買賣而塗銷抵押權，否則不會有違約金產生。「玉山銀行」二胎房貸說明頁面。

「富邦銀行」二胎房貸

「富邦銀行」目前沒有提供二胎房貸，但提供「富邦理財家分期型房貸」、「富邦理財家循環型房貸」、「富邦裝潢金房貸」等，更多內容可參考富邦銀行房貸網頁。

「二順位貸款」和「房屋二胎」是什麼？

「二順位貸款」和「房屋二胎」就是「二順位房貸」，只有高價值的房屋和土地才會有「二順位」。像是「汽車」或「機車」殘值低，都不會有「二順位」。想申請「二順位貸款」，可以參考我們這篇專文的介紹，幫您選擇最適合自己的二順位貸款。

「台新銀行」二胎房貸說明

最高貸款金額為NT300萬元，利率3.5%~18%，開辦費NT$3,000~NT$12,000/筆。如委託代書辦理抵押權設定，須支付代書費約4,000-6,000元 (限原屋融資及增轉貸案件)。了解更多「台新銀行」二胎房貸說明。

「遠東銀行」二胎房貸說明

房屋持有一年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶。新臺幣25萬元以上、貸款期間最長不逾7年，利率最低３％起（浮動利率），開辦費新臺幣5000元。了解更多「遠東銀行」二胎房貸說明。

二順位房貸（二胎房貸） 該怎麼比較和選擇呢？

如果條件好，可優先申請「銀行型二胎房貸」，目前有提供銀行二胎房貸的銀行有列比說明於上。如果銀行婉拒或額度不夠、期數不夠長，「融資型二胎房貸」是您最好的選擇，一樣本息攤提。
如果是短期周轉需求（8~9個月內，就希望還清）或是條件沒有那麼好，或不符合「銀行型二胎房貸」和「融資型二胎房貸」的條件，就可以考慮「代書型二胎房貸」，如果需評估，歡迎跟我們聯絡。

什麼是「房屋二胎」設定？

「房屋二胎」設定就是當您跟金融機構或非金融機構申請二胎房貸時，為了確保債權，都會到地政事務所或在銀行簽約對保，然後送到地政事務所進行房屋他項權利設定。無論是銀行、融資公司或民間，是撥款前，必須進行的流程。

「二胎房貸」需要找代書嗎？

不一定。如果您在找「代書型二胎房貸」，可以聯絡我們線上客服，先幫您初步評估和建議。

找「在地」二胎房貸銀行，比較好嗎？

遇到很多顧客在找二胎房貸銀行時，很習慣找「在地」的二胎通路！根據我們的統計，下面地區的民眾在找「二胎房貸銀行」時，會找當地的二胎房貸銀行，包括：嘉義、台中、台北、雲林、高雄、宜蘭、桃園、台南、台東、花蓮、屏東、新竹！
銀行都是全國性為主，承作您房貸會是當地分行承作。與其找「在地」，不如考慮「往來」的銀行開始詢問，再來是考慮有放款額度的銀行。每間銀行放款額度是有限的，所以越接近年底，額度越少，銀行放款額度就會變少或審核變嚴格。我們有另外一篇文章「在地」的二胎房貸真的比較好？，也許您會有興趣。

房屋貸款一胎與二胎有何不同？

房屋貸款一胎和二胎，不只是貸款債權順位不同，關乎自己的「可貸額度」、「分期數」和「利率」也不大同。
「房屋貸款一胎」是指購屋時的貸款，房屋抵押是第一順位，通常是找銀行申辦，因為利率最低，期數最長。
當您有資金需求時，您希望透過房屋增貸額外資金，除了常聽到的「增貸」、「轉增貸」外，還有房屋貸款二胎可以考慮。房屋貸款二胎除了銀行外，還有「融資公司」和「民間金主」可以申請。

房貸借款人，非屋主可以嗎？

可以的。只要屋主（房屋所有權人）願意做保（保人），就可以申請。房屋貸款仍然是房貸借款人繳納，只是房屋仍會上設定。

房子剛買可以馬上二胎房貸嗎？

不一定，基本上不容易。銀行型和融資型二胎房貸都規定至少購屋滿一年以上，才能申請二胎房貸。代書型二胎房貸基本上剛購買也不容易申請，除非您當初購屋的成數低，例如貸款成數6成之類。我們實際案例的客戶，希望申請融資型二胎房貸，但是剛交屋沒多久，無法申請！因貸款成數僅六成，申請代書型二胎房貸，馬上就核准300萬。

目前有銀行二胎房貸，可以二胎房貸轉增貸？

有銀行二胎房貸可轉貸到其他銀行嗎？不容易，可考慮申辦融資型二胎房貸，會幫您償還目前銀行的二胎貸款，再額外增貸資金給您運用！