先了解二胎房貸成數的計算？
您知道「金融機構和融資公司計算二胎房貸成數是不同的嗎？」大大影響到民眾最在意的「可貸款金額」！
您知道不同貸款機構，二胎房貸成數計算不同嗎？
銀行二胎成數計算（如銀行、合作社或農漁會等）
二胎房貸貸款成數＝ (一胎房貸貸款設定金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價
融資二胎成數計算（如新鑫、中租、和潤）
二胎房貸貸款成數＝ (一胎房貸貸款剩餘金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價
「設定金額」計算
不動產的設定金額＝貸款金額的1.2倍
向銀行或是任何貸款機構，即使是民間房貸，當貸款1000萬時，設定金額就是1200萬。
二胎成數計算不同，有什麼影響呢？
從上面公式可以看出，銀行和融資公司對於「一胎貸款餘額」認定差異很大！
| 銀行 | 融資公司 | |
|---|---|---|
| 一胎餘額認定 | 設定金額 | 貸款餘額 |
舉例來說：當初貸款1000萬，設定金額是1200萬，即使您已經繳了10年，已經還掉600萬，您向銀行申請二胎房貸時，銀行的二胎房貸成數還是用1200萬來計算。如果二胎貸款金額為100萬下，銀行二胎胎成數就是(設定金額1200+100)/1500=0.86%（銀行二胎成數86成），(貸款餘額400+100)/1500=33%（融資二胎成數33成）。
沒錯！銀行比較保守，不管一胎房貸已經繳款幾年，還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額。銀行這樣計算二胎房貸成數真的很不合理，不過銀行比較保守，有銀行法規規定，也是無奈！
相對之下，融資公司會認定您已經還掉600萬，剩下400萬，在計算二胎房貸成數時，就是以400萬作為一胎房貸餘額。
這一來一往間，就差非常多！
二胎房貸成數的最高上限
二胎房貸也有成數最高成上限，銀行來說約85%~90%，融資公司約110%。
| 銀行 | 融資公司 | |
|---|---|---|
| 成數上限 | 85~90% | 110% |
融資二胎房貸案例分享
實際申貸融資二胎的經驗分享。台南一位吳先生（化名）需要資金創業，做小吃攤，請太太做申請人，母親做保人，因為太太在醫院服務，工作穩定，當任申請人。母親是房屋所有人，擔任保人，核貸250萬，貸款成數113%。
如何提高二胎房貸成數
上述的二胎房貸成數上限基本上就是可貸成數的天花板，即使條件再好也是只能這麼高，這是銀行或融資公司在放款時的準則，是審核人員可以決定的範圍！
如何提高自己二胎房貸的成數呢？以下我們整理了四大類：
- 鑑價
- 財力
- 信用
- 保人
鑑價
從上面二胎房貸成數計算公式中，可以知道如果提高鑑價金額，同樣貸款金額下，貸款成數就會降低，自然可貸金額就會增貸！
如何能提高鑑價成數呢？我們提供業務常用的方式給您參考：
- 實價登錄。參考內政部實價登錄，或其他房價成交紀錄，例如：永慶房仲網、信義房屋實價登錄、591實價登錄、樂居實價登錄。可以主動了解房屋鑑價是否被低估了，如果低估時，可以提供作證資料給承辦業務，請業務協助申覆！
- 提供房屋照片。從實價登錄上是看不出來您屋況的，如果您房屋有重新裝潢過，是可以提供房屋照來提高鑑價，記得拍照時，可以先好好整理一番，讓房子看起更體面些！我們先前承作新北市某電梯大樓，也是提供房屋照後，成功把可貸額度拉到300萬。想到之前有人整理過一篇文章使用手機就能把房子拍得美美的。
實價登錄真的準嗎？
實價登錄有時會淪為投資客的工具，審核人員非常了解，所以審核人員在估價時不會參考實價登錄，還會參考銀行內部先前估價的金額、地段、屋齡等。
財力
提供約明確的財力、收入和工作越容易爭取到較高的成數。財力的部分包括：
即使業務沒有要求提供，您也應該主動提供，因為沒有人比您更了解您自己財力狀況！
信用
徵審也知道：「信用好，不一定是財力好，而是繳款習慣好，沒辦法忍受遲繳紀錄！」
銀行或融資公司會參考我們聯徵信用報告上信用卡繳款紀錄，銀行的聯徵版本更詳盡，遲繳幾天都清楚！
所以跟銀行或融資公司從小額開始建立關係，即使是信用卡使用也是建立信用的開始，但是千萬不要超額刷卡，反而是扣分的！
保人
如果提供保人時，可增加還款能力，提高貸款成數！
因為保人是屬於「連帶保證人」，債權人得無須先對主債務人訴追，即可直接向連帶保證人請求履行全部債務，因此，連帶保證人沒有先訴抗辯權。
提高二胎房貸成數的好處
- 有利於降低貸款利率。同樣貸款金額下，如果鑑價提高了，貸款成數往下，風險低，自然有利於爭取較低的貸款利率。
- 有利於增貸可貸額度。提高鑑價和貸款成數，自然可貸額度就可以往上提高。
- 提高核貸機會。即使不爭取更低利率、不增貸可貸額度，當您成數低時，核貸機會也會增加。
讓專業的來！所以才能幫您設想到這麼詳細的細節，才能幫您爭取到最好的條件！
從上面的介紹，您可以清楚了解到「銀行二胎房貸」和「融資二胎房貸」或是「民間代書二胎房貸」不是相排斥的！
「銀行二胎房貸」也許可以爭取到比較低的利率，但是額度和核貸機會卻是融資二胎房貸比較可以爭取到，如果要完全不綁約，就要找「民間代書二胎房貸」！
根據您的需求制定最適合您的方案，給您最專業的建議！
其他人詢問...
聽說有超額貸款（超貸）？
是真的，貸款成數超過100%就是超貸，您不動產鑑價1000萬，可以貸款金額加總超過1000萬，就是超貸！二胎房貸要超貸，只有融資型二胎房貸。即使像是代書型二胎房貸，也可以超貸，但是會有額外審核！
鑑價金額可以用當初購屋的價格嗎？
不一定。銀行在放款時，會在銀行估價和您當初購屋的價格中擇其低，原因無他，這樣比較保險！
有信用卡或信貸，會影響可貸額度嗎？
有可能，如果信用卡或信貸跟房貸在同一家銀行，信用卡和信貸的貸款金額會吃掉可貸額度，會這樣扣除是因為當初房屋設定時都是「最高限額抵押權」。
增貸的成數會不會比較高嗎？
不會。增貸的成數也會在購屋貸款成數內，如果當初購屋貸款成數比較滿，或是房貸繳息沒有多久，通常是沒有增貸額度。
聽說銀行會把不動產分為ABCD區？
是的，銀行多會根據行政區，將區域分級，房貸成數可相差1～2成，台北市及新北市捷運站周邊房貸成數多能達到8成。合庫則將行政區分為A、B及其他區，台北市全區及新北市板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、蘆洲、土城、汐止列為可貸款到8成的A區。例如，國泰世華銀行等銀行都有提供線上成數評估工具。
這些會影響到房屋鑑價金額，也間接影響到貸款成數。
「二胎房貸」還是「增貸」或「轉增貸」比較好呢？
「二胎房貸」利率會比較高，但是成數和額度都高，而且如果銀行購屋貸款有優惠利率，轉增貸就不適合，因為原本優惠利率就必須放棄了！在猶豫是否申請二胎房貸前，先確認這幾點。
有可能貸款成數高，利率低嗎？
很難，通常成數越高，風險高，利率也會往上，所以我們在幫客戶申貸前，都會先盡量拉高鑑價，後面利率才會比較好爭取！
