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問問貸-銀行增貸、轉增貸、轉貸入門和比較

銀行增貸、轉增貸、轉貸、二胎房貸入門和比較

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前言

除了買房時,首次房屋貸款申請外,常見房屋貸款還有「轉貸」「增貸」、「轉增貸」和「二胎房貸」,除了「轉貸」外,都是使用房屋來取得額外資金的方式!

大家比較少聽到「二胎房貸」的部分,是這篇文章的重點之一,「二胎房貸」的優點是可以「最大化」的資產!以下我們會分別介紹:增貸、轉增貸、和二胎房貸的優缺點和該如何選擇!

增貸

定義

不動產有房屋設定或有抵押貸款下,向「原銀行」再額外增貸資金,就稱為「增貸」。如果不動產沒有貸款或是沒有抵押設定,那就不算增貸,算是「一順位房貸」,或稱為「一胎房貸」。

增貸時,常遇到的問題

  • 造成增貸空間不夠
  • 信用卡遲繳
  • 信用瑕疵
  • 沒有保人
  • 舊約本金積欠太多
  • 貸款成數過高
  • 繳款紀錄不良
  • 銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大

通常房價在上漲時,民眾若需要資金,去銀行利用持有的房屋再去銀行增貸,核貸機率高,有些人甚至可將增貸金額,運用在子女教育基金、創業基金等。

民眾若因為利率調升,希望藉有轉貸降低利率,也要審慎思考,因為轉貸等於是重新申辦貸款,除非真的談得低利率,否則開辦費、規費、代書費加總起來至少1萬5000元起跳,加上耗時處理文件,恐怖不見得划算

轉增貸

定義

「銀行轉增貸」就是:「將貸款從A銀行,轉貸到B銀行,再額外增貸出資金。」

例如,原本在A銀行有300萬房屋貸款,將整筆貸款轉貸到B銀行,B銀行在額外增貸100萬給您,您在B銀行總共有400萬房屋貸款,這就是銀行轉增貸。

跟增貸不同於,房貸是轉到新銀行,不是在原本銀行增貸。

轉貸

類似轉增貸,只是房貸整筆轉貸到B銀行時,沒有貸款額外資金,這就稱為「平轉」,原本在A銀行有300萬房貸,轉貸到B銀行後也是300萬。

常見轉貸原因

  • 爭取寬限期:轉貸到B銀行後,B銀行給予1~2年的寬限期,對於貸款者繳款壓力大大減輕,只要負擔利息,不用繳本金!通常轉貸過去後,會先給一年寬限,如果繳款正常,可以再申請2~3年寬限期。
  • 降低房貸利率:轉貸的另外一個原因是較低的利率,可能是B銀行剛好有房貸專案或是您條件變好了,都可以爭取到較低的房貸利率。
  • 延長還款年限:轉貸過去後拉長還款年限,降低月付金。

二胎房貸

如果想增貸資金,但因為銀行房屋鑑價和貸款成數低,沒有銀行增貸的沒空間時,找其他銀行辦理二胎房貸,有機會增貸出額外資金,但取決於您找的銀行是否願意提高鑑價或提高成數給您,否則還是無法增貸資金!

銀行二胎房貸在台灣算是稀有房貸產品,因為風險高,有承作的銀行不多,欲了解可以參考二胎房貸銀行清單如何申請銀行二胎更容易核貸

因為房屋二胎、轉貸、增貸這三者都是需要鑑價的,所以要準備的資料及辦理流程都是大同小異。只是轉貸會多出一個代償的流程。

銀行增貸、轉增貸、轉貸、二胎房貸該怎麼選呢?

增貸需求時,該這樣考慮:

  1. 銀行增貸
  2. 銀行轉增貸
  3. 銀行二胎房貸
  4. 融資型二胎房貸
  5. 代書型民間二胎(金主二胎)

如果是降低利率,可以先跟目前銀行聯絡,如果真的沒有辦法,在考慮轉貸到其他銀行!

先評估,在送件!切勿多間銀行同時送件,如果聯徵查詢太頻繁,反而會降低核貸機會!我們提供免費房貸額度評估,查詢不會上聯徵,所以可以放心查詢!

如果連銀行增貸和二胎房貸都沒有空間,怎麼辦?

銀行鑑價和估價保守,審核嚴格,所以當銀行二胎被婉拒後,以往只能找傳統民間二胎房貸!

不過,除了銀行二胎房貸外,多了融資型二胎房貸可以考慮,利率比銀行高,卻比傳統民間低很多,審核跟銀行一樣,卻沒有銀行嚴格,即使負債比過高,房屋估價和鑑價太低、卡循過高等都可以成功核貸!

常見問題

房屋增貸,來買車可以嗎?

當然可以!房屋貸款利率低,分期年限長,月付金比較輕鬆。

這是「增貸」,還是「二胎房貸」?

原房貸300萬,銀行設定360萬(設定金額為貸款金額的1.2倍),經正常繳款5年,房貸餘額剩餘200萬。

這時增貸100萬,200萬+100萬=300萬,未超過當初銀行貸款金額300萬,銀行可進行換約,不需變更地政設定程序。但如果是增貸150萬,貸款金額會來到200萬+150萬=350萬,超過當初貸款金額。銀行為保障債權需增加設定債權,原銀行可增列「二順位房貸」,俗稱「二胎房貸」。

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