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二胎房貸試算,拉額度,一次搞定!

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二胎額度怎麼試算?

申請二胎房貸前,除了請業務試算額度外,我們自己先粗估!

依照申請的機構,會有不同的額度試算方式,最大差別在於「一胎餘額認定」。金融機構,像是銀行、合作社或農漁會,會以「一胎房貸貸款的設定金額」,融資公司或民間代書會以「一胎房貸貸款剩餘金額」,這一加一減間,可貸金額差距就會更大!

二胎額度計算:金融機構(銀行、合作社或農漁會等)

二胎可貸額度= 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款設定金額

二胎額度計算:融資公司(裕融中租和潤)、民間代書

二胎可貸額度= 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款剩餘金額

試算範例

「吳先生在台中市區房屋,當初貸款1000萬,設定金額是1200萬,繳了10年,已經還掉600萬,一胎餘額剩下400萬。房屋鑑價金額為1250萬。」

房貸金額整理餘下,幫助您更容易了解:

房屋鑑價 1250萬 (假設銀行和融資公司、民間鑑價都相同)
一胎貸款 1000萬
一胎設定金額 1200萬
一胎剩餘本金 400萬

銀行二胎房貸額度試算:

銀行二胎成數一般都會在85成內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1250萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款設定金額 1200 = -137萬 (負數,無可貸額度)

民間代書二胎額度試算:

民間代書成數一般也會在85成內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1250萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款餘額金額 400 = 662萬

融資公司二胎額度試算(裕融、中租、和潤):

融資公司成數一般也會在110%內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1250萬 x 成數 110% – 一胎房貸貸款餘額金額 400 = 975萬

上面案例只是假設案例,實際額度和成數要依照審核回覆為主。不過看得出來,一加一減下,可貸額度真的差很多。銀行二胎沒有可貸額度、民間代書可貸662萬,融資公司可貸975萬。

銀行用「當初一胎房貸的設定金額」來當作餘額真的是很嚴格,所以也是為什麼銀行業務抱怨銀行二胎房貸很難承作,因為根本很難有空間!

相對之下,融資公司和民間代書的可貸空間大很多,一胎餘額是用實際剩餘房貸餘額,融資公司的成數還比銀行高!

如何提高額度呢?

成數

依據申辦機構的屬性,可貸最高成數就差不多確定了!如何可以幫助提高成數呢?包括鑑價、財力、信用和保人,我們有另外一篇文章對貸款成數有更深入介紹。

融資公司的貸款成數真的很驚人,這是連銀行或代書都沒辦法的!

銀行、代書融資公司
成數上限85~90%110%
二胎房貸成數上限

一胎餘額

銀行保守,一胎房貸餘額是用當初「設定金額」,設定金額又是貸款金額的1.2倍,如此一來,機會沒有可貸空間了!相對之下,融資公司和代書都是採用貸款餘額,才能真正活化不動產的價值!

如果額度不足,優先考慮融資公司、代書是更好的選擇!

銀行融資公司、代書
一胎餘額認定設定金額貸款餘額
一胎房貸的餘額認定

鑑價

鑑價來講,就是很高深的學問,因為影響房屋價值的因素很多,包括地段、周遭環境、屋齡、是否有裝潢、是否房價炒作等。

在試算房屋二胎房貸額度時,會需要帶入鑑價金額,您可以嘗試帶入下面數值:

增加擔保品

如果擔保品的貸款空間不夠,也可以提供其他不動產來提高貸款額度。

二胎房貸的額度有沒有上限?

有的,即使您房屋空間夠,您條件好,放款方為了控制風險,還是會設有上限。銀行二胎房貸的額度和利率,可以參考這篇文章介紹。

銀行融資公司代書
一胎餘額認定300萬300萬2000萬
銀行、融資公司、代書二胎房貸額度上限

額度複算

上面試算最大變因是「房屋鑑價」,成數和一胎餘額都是可以比較明確的。問問貸提供提供線上房屋鑑價,我們有鑑價師免費為您服務,沒有額外費用,當天回覆!

也提供更進階的貸款諮詢服務,幫您介紹額度更高的銀行,幫您分析如何拉高額度!

常見問題

額度跟申請人條件有沒有關係呢?

當然有的,您條件越好,可貸成數就會高,成數高,自然額度就會往上。

貸款額度有上限嗎?

有的,不管是銀行、融資公司或代書,二胎房貸額度會有上限。銀行、融資公司大概是300萬內,代書可以到2000萬,當然都是看不動產和申請人條件。

貸款額度有沒有下限呢?

有的,銀行、融資公司都最少是30萬,代書可以再更少。不過固定成本,例如代書費,不會因為貸款金額小而減少太多。

如何知道貸款餘額呢?

電話詢問貸款銀行、查詢網路銀行或APP、查詢聯徵

如何知道「設定金額」呢?

除了到地政申請房屋謄本或線上申請房屋謄本,看謄本上的設定金額外,因為(不動產的設定金額=貸款金額的1.2倍),所以您當初貸款1000萬,設定金額就是1200萬。設定金額算法,是銀行或是任何貸款機構,即使是民間房貸,都是如此計算。

鑑價金額就會等於實價登錄金額嗎?

不一定。實價登錄的不動產不見得會跟您的不動產條件相同,而且實價登錄也不一定準確。更方便、更快速取得鑑價金額的方式是透過問問貸免費鑑價服務,提供鑑價師免費專業估價、無額外費用、當天回覆!

試算額度會拉聯徵報告嗎?

不會喔!試算可貸額不需要拉聯徵,只會調閱公開房屋資料,例如建物和土地謄本等,地籍圖等。

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