二胎房貸成數自己拉,4大筆記重點!

二胎房貸成數自己拉,4大筆記重點
目錄

先了解二胎房貸成數的計算?

您知道「金融機構和融資公司計算二胎房貸成數是不同的嗎?」大大影響到民眾最在意的「可貸款金額」!

您知道不同貸款機構,二胎房貸成數計算不同嗎?

二胎成數計算:金融機構(銀行、合作社或農漁會等)

二胎房貸貸款成數= (一胎房貸貸款設定金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價

二胎成數計算:融資公司(新鑫、中租和潤

二胎房貸貸款成數= (一胎房貸貸款剩餘金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價

「設定金額」計算

不動產的設定金額=貸款金額的1.2倍

向銀行或是任何貸款機構,即使是民間房貸,當貸款1000萬時,設定金額就是1200萬。

二胎成數計算不同,有什麼影響呢?

從上面公式可以看出,銀行和融資公司對於「一胎貸款餘額」認定差異很大!

銀行融資公司
一胎餘額認定設定金額貸款餘額
一胎房貸餘額認定

舉例來說:當初貸款1000萬,設定金額是1200萬,即使您已經繳了10年,已經還掉600萬,您向銀行申請二胎房貸時,銀行的二胎房貸成數還是用1200萬來計算。如果二胎貸款金額為100萬下,銀行二胎胎成數就是(設定金額1200+100)/1500=0.86%(銀行二胎成數86成),(貸款餘額400+100)/1500=33%(融資二胎成數33成)。

沒錯!銀行比較保守,不管一胎房貸已經繳款幾年,還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額。銀行這樣計算二胎房貸成數真的很不合理,不過銀行比較保守,有銀行法規規定,也是無奈!

相對之下,融資公司會認定您已經還掉600萬,剩下400萬,在計算二胎房貸成數時,就是以400萬作為一胎房貸餘額。

這一來一往間,就差非常多!

二胎房貸成數的最高上限

二胎房貸也有成數最高成上限,銀行來說約85%~90%,融資公司約110%。

銀行融資公司
成數上限85~90%110%
二胎房貸成數最高上限

融資二胎房貸案例分享

實際申貸融資二胎的經驗分享。台南一位吳先生(化名)需要資金創業,做小吃攤,請太太做申請人,母親做保人,因為太太在醫院服務,工作穩定,當任申請人。母親是房屋所有人,擔任保人,核貸250萬,貸款成數113%。

如何提高二胎房貸成數

上述的二胎房貸成數上限基本上就是可貸成數的天花板,即使條件再好也是只能這麼高,這是銀行或融資公司在放款時的準則,是審核人員可以決定的範圍!

如何提高自己二胎房貸的成數呢?以下我們整理了四大類:

  • 鑑價
  • 財力
  • 信用
  • 保人

鑑價

從上面二胎房貸成數計算公式中,可以知道如果提高鑑價金額,同樣貸款金額下,貸款成數就會降低,自然可貸金額就會增貸!

如何能提高鑑價成數呢?我們提供業務常用的方式給您參考:

  • 實價登錄。參考內政部實價登錄,或其他房價成交紀錄,例如:永慶房仲網信義房屋實價登錄591實價登錄樂居實價登錄。可以主動了解房屋鑑價是否被低估了,如果低估時,可以提供作證資料給承辦業務,請業務協助申覆!
  • 提供房屋照片。從實價登錄上是看不出來您屋況的,如果您房屋有重新裝潢過,是可以提供房屋照來提高鑑價,記得拍照時,可以先好好整理一番,讓房子看起更體面些!我們先前承作新北市某電梯大樓,也是提供房屋照後,成功把可貸額度拉到300萬。想到之前有人整理過一篇文章使用手機就能把房子拍得美美的

實價登錄真的準嗎?

實價登錄有時會淪為投資客的工具,審核人員非常了解,所以審核人員在估價時不會參考實價登錄,還會參考銀行內部先前估價的金額、地段、屋齡等。

財力

提供約明確的財力、收入和工作越容易爭取到較高的成數。財力的部分包括:

即使業務沒有要求提供,您也應該主動提供,因為沒有人比您更了解您自己財力狀況!

信用

信用好,不一定是財力好,而是繳款習慣好,沒辦法忍受遲繳紀錄!

銀行或融資公司會參考我們聯徵信用報告上信用卡繳款紀錄,銀行的聯徵版本更詳盡,遲繳幾天都清楚!

所以跟銀行或融資公司從小額開始建立關係,即使是信用卡使用也是建立信用的開始,但是千萬不要超額刷卡,反而是扣分的!

保人

如果提供保人時,可增加還款能力,提高貸款成數!

因為保人是屬於「連帶保證人」,債權人得無須先對主債務人訴追,即可直接向連帶保證人請求履行全部債務,因此,連帶保證人沒有先訴抗辯權。

提高二胎房貸成數的好處

  • 有利於降低貸款利率。同樣貸款金額下,如果鑑價提高了,貸款成數往下,風險低,自然有利於爭取較低的貸款利率。
  • 有利於增貸可貸額度。提高鑑價和貸款成數,自然可貸額度就可以往上提高。
  • 提高核貸機會。即使不爭取更低利率、不增貸可貸額度,當您成數低時,核貸機會也會增加。

讓專業的來!所以才能幫您設想到這麼詳細的細節,才能幫您爭取到最好的條件!

從上面的介紹,您可以清楚了解到「銀行二胎房貸」和「融資二胎房貸」或是「民間代書二胎房貸」不是相排斥的

「銀行二胎房貸」也許可以爭取到比較低的利率,但是額度和核貸機會卻是融資二胎房貸比較可以爭取到,如果要完全不綁約,就要找「民間代書二胎房貸」!

根據您的需求制定最適合您的方案,給您最專業的建議!

其他人詢問...

聽說有超額貸款(超貸)?

是真的,貸款成數超過100%就是超貸,您不動產鑑價1000萬,可以貸款金額加總超過1000萬,就是超貸!二胎房貸要超貸,只有融資型二胎房貸。即使像是代書型二胎房貸,也可以超貸,但是會有額外審核!

鑑價金額可以用當初購屋的價格嗎?

不一定。銀行在放款時,會在銀行估價和您當初購屋的價格中擇其低,原因無他,這樣比較保險!

有信用卡或信貸,會影響可貸額度嗎?

有可能,如果信用卡或信貸跟房貸在同一家銀行,信用卡和信貸的貸款金額會吃掉可貸額度,會這樣扣除是因為當初房屋設定時都是「最高限額抵押權」。

增貸的成數會不會比較高嗎?

不會。增貸的成數也會在購屋貸款成數內,如果當初購屋貸款成數比較滿,或是房貸繳息沒有多久,通常是沒有增貸額度。

聽說銀行會把不動產分為ABCD區?

問問貸-國泰世華銀行房貸成數估算

是的,銀行多會根據行政區,將區域分級,房貸成數可相差1~2成,台北市及新北市捷運站周邊房貸成數多能達到8成。合庫則將行政區分為A、B及其他區,台北市全區及新北市板橋、新店、中和、永和、三重、新莊、蘆洲、土城、汐止列為可貸款到8成的A區。例如,國泰世華銀行等銀行都有提供線上成數評估工具。

這些會影響到房屋鑑價金額,也間接影響到貸款成數。

「二胎房貸」還是「增貸」或「轉增貸」比較好呢?

「二胎房貸」利率會比較高,但是成數和額度都高,而且如果銀行購屋貸款有優惠利率,轉增貸就不適合,因為原本優惠利率就必須放棄了!如果還在猶豫是否該申請二胎房貸,可以參考一下我們另外一篇專文:考慮「二胎房貸」前,一定要知道的3件事

有可能貸款成數高,利率低嗎?

很難,通常成數越高,風險高,利率也會往上,所以我們在幫客戶申貸前,都會先盡量拉高鑑價,後面利率才會比較好爭取!

二胎房貸成數怎麼算呢?

金融機構(銀行、合作社或農漁會等)
二胎房貸貸款成數= (一胎房貸貸款設定金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價

融資公司(新鑫、中租、和潤)
二胎房貸貸款成數= (一胎房貸貸款剩餘金額+二胎房貸貸款金額) / 房屋鑑價

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